임대차 계약서 작성 시 주의사항, 깡통전세 사기 예방법

 

 

 

 

 

많은 사람들이 부동산 거래 시 주의해야 할 사항을 알지 못해 피해를 입는 경우가 있습니다. 그럼 이제부터라도 제대로 알아두면 좋겠죠? 오늘 임대차 계약서 작성 시 주의해야 할 사항과 깡통전세 사기를 예방하는 방법에 대해 자세히 알려드리겠습니다. 

 

 

임대차 계약서 작성 시 주의사항, 깡통전세 사기 예방법

 

1. 등기부등본 확인 필수

 

• 표제부: 부동산의 기본 정보가 들어 있어요. 부동산의 위치, 면적, 소유자 이름 등이 있습니다.
• 갑구: 부동산의 현재 소유자를 나타내는 부분입니다. 현재 주인의 이름과 주소가 포함되고 실제 소유다에 의해 임대되고 있는지 확인합니다.
• 을구: 저당권 설정자를 나타내는 부분입니다. 해당 주택이 금융기관 등에 담보로 잡혀 있는지 어느 정도인지 파악합니다.

 

부동산 등기부등본 발급 방법 상세안내

 

2. 계약금 및 최종 잔금 지불

 

임대차 계약서는 보통 10%의 계약금을 내고 최종 계약일에 잔금을 지불합니다.

임대를 결정하면 일반적으로 임대인에게 계약금을 지불합니다. 계약금은 부동산 총 임대 비용의 약 10% 정도로 보증금이라고 생각하면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• 계약금은 임대인에게 대해 임대에 대한 확신을 주는 역할이라고 생각하면 됩니다. "나는 이 집이 정말 좋아서 여기에서 계약해 살겠다 “라고 임대인에게 전달하는 것입니다.

 

• 만약 계약을 취소해야 할 상황이 발생하면 계약금은 일종의 위약금으로 작용할 수 있습니다. 따라서 해당 주택으로 이사하고 임대 계약을 시작하기 전에 일반적으로 계약금을 지불해야 합니다.

 

• 계약 체결 시 최종 잔금 지불과 등기부 등본을 최종 확인해야 합니다.
• 등기부 등본은 부동산 계약 등에서 중요한 문서입니다.

 

• 주택임대차표준계약서를 사용해 계약하시고 집주인이 실제로 소유하고 있는지 향후에 예기치 못한 법적 문제가 없는지 확인할 수 있으므로 정식으로 임대차 계약을 하기 전에 등기부 등본을 통해 권리관계 변동 등을 다시 확인하여 모든 것이 제대로 되어 있는지 확인해야 합니다.

 

잔금 지급시 유의사항

 

3. 깡통전세 사기 예방

 

시세 확인

 

• 계약 전에는 해당 주택의 현재 시세를 확인하는 것이 중요합니다.

 

• KB 시세 또는 한국부동산원 등에서 제공하는 시세 정보를 통해 현재 시장 가격을 파악할 수 있습니다. 

 

• 이를 통해 내가 낼 보증금이 현재 시세에 비해 과도하게 높지 않은지, 나중에 보증금을 돌려받을 때 문제가 없을지 판단할 수 있습니다.

 

kb시세로 임대주택 시세 확인하기

한국부동산원에서 시세 확인하기

 

 

깡통전세는 임차보증금과 선순위권리가액의 합계보다 낮을 때 발생합니다.

이로 인해 임차인이 계약 만기 시 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

선순위 임대차 정보 확인

등기부등본 열람

 

계약 직전과 잔금 지급 직전에는 반드시 등기부등본을 열람하여 선순위권리가 있는지 확인을 하고 집주인이 임차주택에 대해 어떤 권리변동(예: 근저당 설정)을 했는지 확인해야 합니다.

 

 

대항력 발생 주의

 

• 임차인이 입주하고 전입신고를 마치는 순간부터 대항력이 발생합니다.
• 이는 임차인이 임대인의 기타 권리자에게도 임차권을 주장할 수 있는 법적 근거가 되므로, 전입신고는 가능한 한 빨리 진행하는 것이 좋습니다.

 

대항력 및 우선변제권 확보

특약사항 활용

• 임대차 계약서에 특약사항을 추가하여, 전입신고 이전에 집주인이 임차주택을 팔거나, 담보로 제공하는 등의 권리변동 행위를 하지 못하도록 명시할 수 있습니다.
• 이는 임차인의 권리를 더욱 확실히 보호할 수 있는 방법입니다.
• 임차인이 자신의 권리를 보호하고, 임대차 계약으로 인해 발생할 수 있는 위험을 최소화하기 위한 매우 중요합니다
• 전세보증금 반환보증 가입전세보증금 반환에 관한 사고가 발생했을 때 보증회사에서 보증금 반환을 책임지기 때문에 안전합니다

전세계약 특약사항

 

20230113_전세계약유의사항.pdf

1.16MB

 

• 임대차 계약서 작성 시 주의사항들을 잘 살펴 임대차 계약을 하셔서, 계약 과정에서 발생할 수 있는 다양한 리스크를 사전에 예방하는 것이 중요합니다.
• 철저한 준비와 확인을 통해 안전한 임대차 계약서 작성하시고 깡통전세 사기 예방하시길 바랍니다.

 

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